수원지방법원 입찰법정에서 응찰자들이 집행관의 낙찰가액 발표를 기다리고 있다. / 사진=시사저널e DB [시사저널e=길해성 기자] 서울 아파트 경매시장에서 감정가를 웃도는 낙찰이 넉 달째 이어지고 있다. 다만 경매시장 전체가 달아오른 것은 아니다. 소형이면서 정비사업 기대감이 크고, 현재 시세보다 낮게 진입할 수 있는 물건에만 수요가 집중됐다. 감정가보다 5억원 이상 높게 낙찰된 문정시영도 직전 실거래가와 비교하면 6000만원가량 낮았다. ◇ 낙찰가율은 올랐지만 경쟁은 더 좁아졌다 8일 부동산 경·공매 데이터업체 지지옥션 등에 따르면 지난 6일 공개된 '2026년 7월 경매동향보고서'에서 서울 아파트 낙찰가율은 101.0%로 집계됐다. 전월보다 0.7%포인트 내렸지만 지난 4월부터 넉 달 연속 100%를 웃돌았다. 평균 낙찰가격이 감정가를 넘었다는 의미다. 서울 아파트 경매 진행 건수는 180건으로 전월보다 20% 늘었다. 낙찰률도 38.3%로 4.3%포인트 상승했다. 반면 평균 응찰자 수는 7.2명에서 6.1명으로 줄었다. 물건이 늘어나는 가운데 다수 입찰자가 경쟁하는 경매는 일부에 그쳤다는 뜻이다. 지지옥션은 도봉구 등 외곽의 중저가 아파트가 한 차례 유찰된 뒤 대거 낙찰되면서 낙찰률이 높아졌다고 분석했다. 인터넷게임사이트 낙찰가율 100%라는 평균 지표만으로 서울 경매시장 전체가 과열됐다고 보기는 어려운 이유다. 사업성이나 입지, 권리관계가 부족한 물건은 여전히 유찰을 반복하고 있다. 실제 지난달 낙찰가율 상위 10건 중 7건은 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트였다. 대출 규제와 서울 집값 상승으로 자금 부담이 커진 상황에서, 상대적으로 진입 가격이 낮은 소형 물건을 중심으로 경쟁이 붙은 것으로 풀이된다. ◇ 감정가보다 5억 높아도···시세보다 6000만원 낮았다 송파구 문정동 문정시영아파트 전용 46.3㎡는 이런 흐름을 압축적으로 보여준다. 이 물건은 한 차례 유찰돼 최저매각가격이 6억4000만원까지 낮아졌지만, 지난달 27일 40명이 입찰해 13억1200만원에 낙찰됐다. 감정가 8억원의 164.0%다. 문정시영 전용 46㎡ 경매가 비교 / 그래픽= 겉으로 보면 감정가보다 5억1200만원을 더 쓴 고가 낙찰이다. 그러나 감정평가가 2023년에 이뤄진 물건이다. 서울 집값 상승이 이어지면서 감정가와 실제 거래가격의 간극이 커졌다. 같은 단지 같은 면적은 6월 말 13억7000만원에 신고가 거래됐다. 낙찰자는 감정가보다 높은 값을 적어냈지만, 직전 시장 가격과 비교하면 6000만원가량 낮게 매입한 셈이다. 문정시영은 1316가구 규모의 노후 단지다 모바일 야마토2 . 서울형 리모델링 시범단지로 선정돼 조합 설립과 1차 안전진단을 마쳤다. 기존 최고 14층, 1316가구를 최고 19층, 1440가구로 바꾸는 계획도 마련됐다. 현재는 건축심의와 수직증축 안전성 검토를 진행 중이다. 사업 속도가 확정된 것은 아니다. 리모델링은 건축심의와 사업계획 승인, 안전성 검토 등 여러 절차를 더 거쳐야 한다. 그럼에도 입찰자들은 현재 가치보다 정비사업이 진척된 뒤의 가치를 먼저 반영했다. 경매 할인 폭보다 사업성에 더 높은 。수를 준 것이다. ◇ '낙찰가율'보다 감정시。·사업단계 따진다 대출 규제도 수요를 압축하는 요인이다. 수도권·규제지역 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 차등 적용된다. 경매도 경락잔금대출을 활용하면 자금 조달 여건이 입찰가를 좌우한다. 실제 대출 가능액은 담보가치와 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 달라진다. 한 경매업계 관계자는 "이전에는 유찰 횟수와 최저매각가격이 경매의 핵심이었다면, 지금은 감정가가 언제 산정됐는지와 정비사업이 어느 단계에 와 있는지, 낙찰 뒤 자금을 어떻게 조달할 수 있는지를 먼저 따진다"며 "시세와의 격차가 크지 않아도 가격 상승 근거가 분명하면 입찰자가 붙고, 그런 조건이 부족한 물건은 여전히 유찰된다"고 말했다. 용 46㎡ 경매가